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黄财生-南宁房产律师照片展示
  • 黄财生

  • 律所:广西创想律师事务所

  • 执业证:14501201810068352

  • 电话:18076618054

  • 地址:广西南宁市良庆区凯旋路9号海尔联合广场C19-20层

律师简介:

    黄财生律师,毕业于广西师范大学,现年41岁,执业于广西创想律师事务所,执业证号:14501201810068352。执业专长领域:刑事案件的辩护或代理;合同债权债务纠纷;建设工程施工合同纠纷;房产纠纷;知识产权纠纷;婚姻家庭纠纷。执业原则与办案思路:不打无把握之战1.耐心探究当事人诉讼的真实目的,建立信任统一战线;2.全面收集案件所有相关法律规定,与当事人共同研究选择出最佳的诉讼方案;3.全面收集最高法院同类案例业界法官、律师成功代理观点,明显诉讼方向不......更多介绍

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离婚房产评估费多少钱?房产——唯一房产离婚案件应如何处理 ?

发布时间:2022年03月07日 来源: 南宁房产律师
[导读]:  黄财生律师,南宁房产律师,现执业于广西创想律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心

 黄财生律师南宁房产律师,现执业于广西创想律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

离婚房产评估费多少钱?

  在我国,经济比较发达的国家,那么离婚房产评估费多少钱对于这个问题来说你又是否知道应该如何划分的呢那么接下来,为您带来了关于离婚房产评估费多少钱的相关信息,希望找到的信息可以帮到您。




  一、离婚房产评估费多少钱


  1、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。


  2、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费,清产核资中的土地价格评估,按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。


  3、普通咨询报告,每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准不超过咨询标的额的0.5%。


  4、房屋租赁代理费,无论销售的租赁期限长短,均按半至一月销售租金额标准,由双方协商议定一次性计收,房屋买卖代理收费,按销售价格总额分档累进计收:


  500万元以下:2.5%;


  501-2000万元:2%;


  2001-5000万元:1.5%;


  5001-10000万元:1%;


  10001万元以上:0.5%;


  实行代理的高收费标准不得超过销售价格总额的2.8%。


  5、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。


  二、离婚房产如何评估


  1、房产评估是按房屋总值来计算


  2、若该房屋是仅有的住房,法院是不会支持出售或拍卖房产的,因为基本的住房需求,必须得到保障,离婚时一般均等分割,分割时应按房屋的市场价计算,而不是按购房合同金额计算,取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款,要先将贷款部分减去。


  比如,一套房子购买价是50万元,首付15万元,贷款35万元,现值60万元,未还贷款30万元。按以下公式分割,60万元的现值减去30万元贷款等于30万元,30万元为可分割部分,每人可分得15万元。也就是说,由取得房屋的一方付给另一方15万元,取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。


  三、离婚房产怎么分割


  1、婚后共同买房,这属于夫妻婚后的共同财产,要分割的话就是各得一半,按照现在的市场价来算;


  2、一方婚前全款购房,这个属于婚前财产,另一方没有权利分割;


  3、婚前一方贷款买房,婚后共同还贷,还贷的那一部分属于公共财产,但是首付的话就不属于了,分割时如果双方协议好的话就没什么问题;


  4、父母婚后出资购房,这属于父母对夫妻的赠与,一般是属于共同财产,可以平均分割,但是要是一方提出是向父母借钱购买的话就比较难分割了。


  以上,就是根据相关法律规定的问题帮大家找的关于离婚房产评估费多少钱的相关资料,希望可以帮助到大家。如果你还有其他的问题需要解决的话,也可以通过登录我们的网站上,上面会有专业的律师为您解答。

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房产——唯一房产离婚案件应如何处理 ?


笔者同意第四种意见。理由如下:


原告之起诉是否符合起诉条件。第一百零八条规定,起诉必须符合下列条件:原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实理由;属于人民法院受理民事诉讼法的范围和受诉人民法院管辖。在上述情形下,原告起诉符合、)、项条件自不待言,关键是原告仅起诉要求将诉争房屋归其所有的财产分割请求是否达到第项要求的“具体”明确,即其诉请分割房产时是否必须一并提出竞价或要评估、拍卖房屋等等以确定房产价值的具体请求。


笔者认为答案是否定的。


其一、虽然离婚诉讼是复合之诉,但复合之内容只是法院在处理离婚案件时一并解决财产分割与子女抚养问题,对诉讼中房产如何分割、价值如何确定之实体审查事项不应属复合之诉时必须明确的事项。其二,原告已起诉离婚并要求将夫妻共有房产进行分割,应当说,就其请求本身来说,其标的是具体的即针对夫妻共有的房产,其请求亦是明确的即要求对该房产进行分割。其三,该房产是否竞价、是否申请评估或拍卖,只是解决在双方对房屋权属及价值协议不成的三种确定房产价值的处理方式,该价值之确定与否可能受到很多不定因素的影响等等),而上述诸多不确定因素都可能构成原告起诉分割房产不要求确认房屋价 值的诉由,所以房产价值之确定与否及如何确定应是法院在房产分割过程中需要依职权审查和解决的问题,不应当也不能够成为审查当事人离婚诉讼是否符合起诉条件必要事项。所以第三种意见即裁定驳回起诉笔者认为是不正确的。 其次,在解决了原告之起诉是否符合起诉条件的程序问题后,原告之要求判定房产归其所有之诉请在实体上应否予以支持仍不无疑问。对此,第二种意见认为,在该情形下应由原告方承担举证不能的法律后即驳回原告要求分割房产的诉讼请求,笔者认为亦是不妥当的。首先,从处理结论上看,以判决驳回原告该诉求即意味着对原告之该请求进行了实体处理,其后果是在实体上既未对夫妻共同拥有的产权清晰之房产进行处理以彻底解决离婚财产分割问题,也违背了复合之诉原则上应当一并解决之基本原则,在程序上也给原告或被告再行起诉要求分割该房产设置了障碍,即一方再行起诉时,因其诉讼请求已经法院实体审理而构成重复起诉为由而被驳回。其次,从复合之诉性质及证明分配看,离婚财产分割之诉不同于一般的财产分配纠纷,其既有一般财产分割之属性,还基于离婚当事人的特定身份而兼有一定的人身属性,即财产分割之诉是以离婚这种身份之诉为基础的一种复合之诉,这就是我们通常所说的“无离婚即无离婚财产分割”,从复合之诉讼的性质层面上讲,原告不同意竞价、不申请评估及拍卖并不意味着其已放弃要求财产分割之权利,而放弃财产分割同时又要求离婚也不符合原告和被告诉请之共同本意,这样做也违反了离婚当事人意思自治的原则,故此种情形下不宜径行确认原告承担失权的法律后果。从证明分配之原理上看,证明分配本质系对负有举证义务的一方在不能举证或举证不到位时所承担的法律上的不利不能后果,是在追求法律真实下作出的价值衡量与利益取舍的一种价值判断,其价值判断之前提必须明确限定在一方对其主张的某种事实负有证明义务,如果一方没有证明义务,法律自不应设定由其承担不利之后果,这就是所谓的“无证明义务即无不利后果”之法谚来由。而上述情形下房产价值之确定除非双方当事人一致协商同意,否则不应当是离婚当事人起诉时或诉讼中所应承担的证明义务范畴,婚姻法司法解释设定的竞价、评估及拍卖三种方式的适用前提亦表明房产价值在协议不成时应由法院根据不同情形可采取上述三种方式审查和确定其房产价值,而非当事人自行确定。故该情形下让原告承担举证能致“失权”的法律后果显然是有悖证明分配原理的。所以,第二种意见亦是不正确的。 再次,在解决了原告该诉请在实体上应否支持的问题后,又该如何解决原告之要求分割房产的诉讼请求便成为确定第一种意见和第四种意见哪种更为可取的关键。第一种意见认为在此情形下应当将诉争房产作为共有处理或进行单元分割,该做法在很多审判实务中确不鲜见,但其处理社会效果不理想在理论界与实务界均已有所共识。笔者对此亦有同感,虽然其赞成者与反对着皆有,但笔者仍认为不宜将上述房产作为共有或进行单元分割。


理由如下:首先,共有处理并没有依据。解释二第二十一条只是规定对离婚时尚未取得产权或完全产权的房屋不宜进行产权分割,而应当由当事人使用,此处明确表示系“共用”而非“共有”。实务中,对短期内即将拆迁的且在结构上可分割使用的房屋,为保护离婚当事人双方的房产利益,有些法院对房产暂作共有处理,在处理时亦对房屋进行划界以明确各自的分割使用范围。究其实质,仍系不对产权进行分割,而仅分割的房屋的使用权。而诉争房屋一旦拆迁,当事人或须分割拆迁所的价款或仍须将所调换的新产权房进行产权分割,其最终结果仍是对房产之产权进行了分割,而不是对“共有”状态的维系。所以,笔者认为除非当事人自愿协议外,共有处理上述房产并没有法律依据。其次,单元房分割的做法亦不足取。其弊端如下:受新出台的“一物一权”原则所限,对套内房间无法确定其范围和界域,权利人无法实现对该部分物的直接支配权和排他权;套内房间难以确定界址,房产登记部门亦会因当事人无法提供界址、面积等材料而不予登记,物权登记难以操作;夫妻离婚后再同居一室多因感情因素难以执行,且会滋生家庭暴力等不定危险,不利于家庭稳定和社会和谐。综上,笔者认为,对上述产权明晰的夫妻唯一房产,在离婚时不宜采取“共有”或“单元分割”法,故第一种意见亦是不可取的。


最后,那么,第四种意见是否可取呢笔者认为是可取的,理由如下:


其一,从评估的方式方法看,虽然对房产价值之评估在实务中多依据当事人申请,但并未当然排除特定情形下的法院依据职权进行评估之情形;而解释二第二十条中“……一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿……”之规定亦表明该解释条款制定时最高人民法院亦未排除法院在特定情形下可依据职权对上述房产进行评估的情形。故笔者认为,评估仍分为依申请评估和依职权评估两种情形,而该两种情形在离婚房产分割诉讼中亦会因某种特定情形而同时存在;


其二,从离婚诉讼的复合性分析,解除婚姻关系与分割共同财产显然具有依附性和复合性,在离婚当事人均主张房屋所有权而均未明示放弃房屋所有权的情况下,离婚时一并解决房产价值及归属便成为复合之诉的应有内容,也系离婚当事人双方应有之合意,根据“复合之诉一并解决”的原则,对上述情形下的诉争房产依据职权评估后进行分割是符合复合之诉的性质及处理原则;


其三、根据“法院不得拒绝裁判”规定看,原告起诉既然符合条件,其诉讼请求也已经具体明确的情况下,法院没有理由不对此进行审理并作出裁判,当事人不竞价、不申请评估和拍卖只是离婚当事人之诉由,均不能构成法院拒绝对 该请求进行实体审理的法定理由,否则即触犯了“法院不得拒绝裁判”的基本原则,客观上也会增加当事人的诉累,亦不利和谐社会的构建。通过上述分析,笔者认为,在上述情形下,对诉争房产由法院依据职权进行评估是有法理依据的,在实务中也是合理可行的。 需要说明的是,解释二第二十条规定了在双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,人民法院按以下情形分别处理的三种情形,即双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。从该规定来看,似乎没有规定双方均主张房屋所有权而一方不同意竞价、双方又均不申请评估和拍卖时的房产如何分割处理的情形,由此给本文所涉问题在实务处理中带来了困惑。应当说,该困惑之发生虽然具有偶然性,但细寻起来,是有其发生的必然性和存在的普遍性的,该问题的俚清也有利于对离婚诉讼中房产分割问题进行全面理解和把握,具有一定的实践意义。笔者通过上述多层面分析后认为,该种情形下的房产处理虽未在该条款中未予明文规定,但应隐含在解释二第二十条第项之中,该理解也应系该解释出台之应有之义。


综上,笔者同意第四种意见。






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